Gelet op de aanvraag 'Melding gebrekkige kwaliteit van een woning / verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te laten verklaren' van 12/11/2025 ingediend door de huurder van de woning met adres Steenweg 115.
Gelet op het onderzoek van 25 november 2025 door Frouwke Bormans Van Stebo.
Gelet op de hoorzittingen van 29 december 2025 en van 22 december 2025.
Gelet op het technisch verslag van 25 november 2025, opgesteld door Frouwke Bormans, in opdracht van Gemeente Heers;
Overwegende dat uit voormeld technisch verslag blijkt de woning een eindbeoordeling van "ongeschikt" heeft gekregen.
Overwegende dat uit het technisch verslag blijkt dat een besluit tot ongeschiktheid aangewezen is;
De gebreken zijn:
Gebreken in het pand
ELEKTRICITEIT: 51: indicatie van een risico op elektrocutie/brand (cat 2) - De afdekplaat van het stopcontact in de keuken ontbreekt. Er bestaat een risico op elektrocutie. Het stopcontact moet worden voorzien van een afdekplaat.
VEILIGHEID- EN/OF GEZONDHEIDSRISICO'S: 82: het gebouw voldoet niet aan de rookmeldersverplichting (cat 2). Er zijn geen rookmelders aanwezig op alle bouwlagen (inclusief kelder en zolder) van de woning
Gebreken in de woning
DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS: 102: VOCHTSCHADE: condenserend vocht met schimmelvorming (cat 1). Schimmel zichtbaar thv plafond in badkamer
TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN: 171: trappen, overlopen, borstweringen met gebruiksonveilige elementen ( te steil / gebreken ...) / trap naar een woonfunctie ontbreekt (cat 2)
- Er ontbreekt een trapleuning aan de keldertrap
- Er ontbreekt een trapleuning naar de zolder
- trapleuning op overloop verdiep +1 is beklimbaar en dus onveilig. De onderste opening is te groot (23cm)
LUCHTKWALITEIT: 225: er is onvoldoende verluchting mogelijk in de badfunctie (cat 1). Het raam in de badkamer kan niet geopend worden.
LUCHTKWALITEIT: 226: er is onvoldoende verluchting mogelijk in de toiletfunctie (cat 1). Het raam in de badkamer kan niet geopend worden.
ENERGETISCHE PRESTATIE: 251: de woning bezit niet de vereiste dakisolatie / de aanwezigheid ervan kan niet aangetoond worden (cat 1). Er is geen EPC-attest raadpleegbaar via de databank. Ter plaatse kon worden vastgesteld dat er dakisolatie aanwezig is in het hoofdvolume. Er kon niet worden vastgesteld of er dakisolatie aanwezig is op het plat dak in de achterbouw.
Opmerkingen over de woning
- Alle woonlokalen op de eerste verdieping hebben een vrije hoogte van 218cm. Dit is lager dan de minimale vrije hoogte van 220cm. Deze ruimtes worden bijgevolg niet meegerekend in de bezettingsnorm.
- De douche is verouderd.
- Er is enkele beglazing aanwezig in de voordeur
- CV-ketel type C op aardgas, opgesteld in de kelder
- Loshangende aardingsdraad thv waterleiding in kelder
Overwegende dat zowel de huurder als de verhuurder tijdens een hoorzitting hun argumenten hebben uiteengezet. Gelet op de verslagen van deze hoorzittingen nl. met huurder op 22/12/2025 en met verhuurder op 29/12/2025.
De huurder laat bijkomende gebreken noteren: vocht in de kelder, aantasting door houtworm van de draagbalken van het dak, verrotting van de hoek van de dakgoot met regenwaterafvoer aan de voorgevel linksboven, brievenbus kan niet gesloten worden, EPC attest is vervallen. De foto's met betrekking tot deze werden vooraf per mail bezorgd aan de gemeentelijke ambtenaar.
De verhuurder, aanwezig en vertegenwoordigd door zijn vader, laat volgende noteren:
De huurder onderhoudt de woning niet volgens het contract en de argumenten zijn beschreven in:
1) brief van 15/12/2025van advocatenkantoor Everaerts bv
2) email van Jo Everaerts van 15/12/2025 16.15
en zijn de volgende:
1) Het pand was niet ongeschikt bij aanvang van de huur. De huur vangt aan op 01/03/2019. Er was toen een geldig EPC-attest.
2) De elektriciteit was in orde. De afdekplaat van het stopcontact in de keuken ontbreekt, doch dit was er bij aanvang.
3) Rookmelders : deze zouden en moeten zijn in kelder en zolder. U krijgt geen toegang om deze te plaatsen.
5) Trapleuningen : dit kan de verhuurder best in orde maken als hij tenminste toegang krijgt.
6) Eerste verdieping : hoogte 218 cm : de conclusie is ronduit gestoord. Het betreft een oudere woning en de 2 cm mag niet leiden tot een negatieve kwalificatie want druist tegen elke redelijkheid in, zeker gelet op de woningnood.
7) Loshangende aardingsdraad ter hoogte van waterleiding in de kelder .. dit moet recent zijn ingevolge de werken aan de straat door de watermaatschappij. Als de verhuurder geen toegang krijgt tot het pand, kan hij niets doen.
Conclusie : de woning was niet ongeschikt en als deze het nu zou zijn, is dat te wijten aan het gebrekkig onderhoud van de huurder, die de verhuurder niet toelaat om herstellingen te doen als dit nodig is.
Het is uiteraard erg te betreuren dat op basis van een aantal vaststellingen van de huidige situatie het pand ongeschikt wordt bevonden zonder naar de oorzaken te kijken.
De verhuurder heeft een procedure ingeleid voor de Vrederechter waarbij zitting op 08/01/2026.
De verhuurder vraagt de gemeente uitstel tot de procedure bij de vrederechter is afgerond.
De verhuurder heeft een kopie van onder vermelde stukken bijgebracht:
- overeenkomst van woninghuur dd 26/01/2019 met PV van plaatsbeschrijving en foto's
- brief van 15/12/2025van advocatenkantoor Everaerts bv
- email van Jo Everaerts van 15/12/2025 16.15
- verzoekschrift aan de vrederechter dd 12/12/2025
- controle elektricteit dd 14/03/2014
- EPC dd 15/06/2013 geldig tem 15/06/2023
Overwegende dat de woningcontroleur nooit uitspraak zal doen over veroorzaker van de gebreken. De oorzakelijkheid van de gebreken kan geen rol spelen in het besluit. De aanwezigheid van de eigenaar is niet noodzakelijk tijdens het onderzoek van de woningkwaliteit door de controleur, ook moet hij daar niet meer van in kennis gesteld worden. De rechten van de eigenaar worden gewaarborgd door de organisatie van de hoorplicht.
Overwegende dat de woningcontroleur een toestand vaststelt op 1 moment en dat de staat van de woning geen statisch gegeven is. De staat van woning is onderhevig aan de evolutie van de tijd, slijtage, het optreden van mankementen edm. Wat ten tijde van het begin van de huurovereenkomst nog zonder gebreken was kan in tussentijd stuk zijn gegaan.
Overwegende dat de vrederechter in deze kwesties bevoegd en er reeds een procedure bij de vrederechter loopt.
Overwegende dat de burgemeester geacht wordt binnen een termijn van 3 maanden een besluit te nemen. Overwegende dat een besluit van ongeschiktverklaring bij de vrederechter van belang is voor de rechten en plichten van alle partijen.
Gelet op de Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid op Boek 3, Deel 5 en Boek 5, Deel 6;
Gelet op het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid Boek 3, Deel 6 en Boek 5, Deel 2;
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 16 december 2005 tot oprichting van het intern verzelfstandigd agentschap Wonen in Vlaanderen, zoals laatst gewijzigd;
Gelet op het Besluit van de administrateur-generaal van 21 januari 2022 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen in Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en de inventarisatie van woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard;
De woning met adres Steenweg 115, 3870 Heers wordt ongeschikt verklaard.
De woning (Steenweg 115) wordt op datum van dit besluit opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, vermeld in artikel 3.19 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Dit heeft tot gevolg dat de houder van het zakelijk recht op de woning, behoudens vrijstelling of opschorting, jaarlijks een verhoogde Vlaamse heffing moet betalen. De eerste heffing is verschuldigd op datum van de eerste verjaardag van de inventarisatie. Dit besluit geldt als registratieattest, waarmee de opname in de inventaris wordt bekendgemaakt.
Zolang de woning niet voldoet aan de bepalingen van artikel 1.3, §1, 7° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 is het rechtstreeks of via tussenpersoon verhuren, ter beschikking of te huur stellen van de woning met het oog op bewoning strafbaar.
De werken die nodig zijn om de woning opnieuw conform te maken, moeten worden uitgevoerd door de houder van het zakelijk recht. Van zodra de werken beëindigd zijn, meldt de houder van het zakelijk recht dit aan de burgemeester. Dergelijke melding wordt behandeld als een verzoek tot het afleveren van een conformiteitsattest. Door de afgifte van een conformiteitsattest wordt het besluit tot ongeschiktverklaring opgeheven.
Een afschrift van dit besluit zal aangetekend worden verstuurd naar de houder van het zakelijk recht, de eigenaar.
Tegen dit besluit kan bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aangetekend worden binnen dertig dagen volgend op de betekening van dit besluit (Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253 te 1210 Brusse). Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd.